您当前的位置: 首页 > 银行

土地市场遇暖冬大房企频拿地小房企忙卖地

2018-09-07 16:37:21

土地市场遇“暖冬” 大房企频拿地小房企忙卖地

先冷后热,是今年土地市场的真实写照。上半年,土地市场交易跌至谷底,居住、商办用地成交量较2011年同期均下降3成以上,但是第四季度起,转机悄然出现。由于新房销售市场的逐渐回暖,开发商销售回款顺利,资金压力有所缓解,购地热情增加,推动土地成交量回升,从11月开始各地“地王”纷纷现身,年底土地市场暖冬迹象再次牵动市场神经。

土地供应前低后高

今年以来,我国土地市场成交明显前冷后热,上半年,楼市的供应量与成交量双双下滑。在万亿库存的压力下,房企负债率高企,资金链出现紧绷现象。加之受楼市调控政策影响,各地政府推地节奏明显放缓。土地市场的成交量持续冷清,中国指数研究院数据显示,上半年全国300城市土地出让金总额6525.98亿元,较去年同期下降38%。在一线城市中,上海出让金总额仅占去年同期4成,为184.2亿元人民币;北京出让金总额为144.88亿元,较去年同期降55.65%。土地成交量方面,上半年40个大中城市中仅有9个城市的成交量高于去年同期,其中北京和上海土地成交量均明显下滑,一线城市仅广州高于去年。

而进入四季度以来,土地市场迎来供地高峰期,10月,全国300个城市共推出土地3242宗,推出面积13326万平方米。11月推出土地3949宗,推出面积15513万平方米,高于前三季度单月水平。

中国指数研究院华中分院副总监李国政认为,土地供应由低转高,一方面,与地方政府的财政压力有关,财政部数据显示,今年前10月,全国国有土地使用权出让收入20093亿元,同比减少5561亿元,下降21.7%。另一方面,也是为完成全年的土地供应计划。来自国土部的数据显示,前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷,占全年供应计划落实的52.1%,同比减少17%。“上半年无法完成任务,下半年交易任务就重,因此年末各地政府都会加大土地供应。”李国政说,实际上,许多城市未能按年度计划完成土地供应。北京已经连续三年未能完成土地供应,但为了冲击目标,大部分城市都会争取完成70%以上。

成交转热地王现身

伴随着供应量上升,全国土地市场逐渐回暖,年末还出现了一个新的现象:“地王”潮。

12月26日,上港集团旗下的威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块,楼板价高达23330元/㎡,溢价率21.11%,刷新了12日万科、绿地及九龙仓联合体创造54.31亿元的新纪录。事实上,这已是上海四季度“地王”纪录第四次被刷新。

热的不仅是上海,统计显示,在刚刚过去的一个月,北京、上海、广州、深圳等10个城市均有地王涌现。11月27日,北京新增挂牌的朝阳区农展馆北路地块,楼面起价3.38万每平方米,有望刷新今年北京单价地王纪录。11月28日,宝安区A地块以总价20亿元成功出让

土地市场遇暖冬大房企频拿地小房企忙卖地

,成为深圳今年的新地王,12月24日,天津双料地王诞生,南开区天塔道一地块以总价46.2亿元、楼面价1.5万元/平方米的价格出让,同时刷新天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录。

对于各地频繁出现的地王,李国政表示并不意外,仔细分析可发现,当前成交地王多为一线城市核心地段,如上海是在外滩地段,北京是在东四环以内,其稀缺性导致了起拍价格较高。此外,除少数城市外,大部分地王均为总价地王,而非单价地王,如上海地王地面价格为每平方米2万元,而周边房产价格已高达4万元,从对比角度来说是合理的。“目前开发商拿地热情明显上涨,但与2009年的狂热相比,已经十分理智,并没有出现土地价格高于周边楼面价格的情况。”李国政直言,对于有购房需求的人来说,不必因地王导致恐慌情绪。而他亦认为,地王现象不可持续,随着地方政府年后推地力度减弱,土地市场交易将趋于平淡。

大房企频拿地小房企忙卖地

如果只有供应,而没有需求,土地市场同样很难走出低迷。因此,土地市场前冷后热,另一个重要因素来自地产商从第三季度开始的积极“圈地”。根据中原地产研究中心统计数据显示,12月前20天,保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、中海、雅居乐以及招商地产10家标杆房企共斥资305.4亿元圈地,已超过11月全月购地金额。其中,万科拿地金额破百亿元,达102.2亿元;中海地产紧随其后,拿地资金达86亿元;保利地产则以85.2亿元的拿地支出位居第三位。

“开发商对于市场预期的好转,在一定程度上刺激了拿地的冲动。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示,按照一般规律,土地市场滞后于房地产市场半年左右,房地产市场从今年二季度已经开始持续反弹,而开发商拿地较多大约是从三季度开始。

此外,开发商的资金链好转也是土地回暖的另一因素。目前,保利、中海、招商、远洋、绿城等十余家大型房企已经完成全年销售目标,资金充裕,有了补库存的资本。此外,国内大型房企多是上市公司,年末也将面临资本市场的考核,在楼市交易回暖的背景下,具有土地储备能力的房企更占优势。可以看到的是,目前“地王”项目大多由实力雄厚的大企业取得,如中海、保利、方兴等。而与之形成鲜明对比的,是一些小房企面临生存困境,只能卖地求生存,如恒盛地产、沿海家园等爆出出售资产或高息融资的消息,令中小房企的高负债危机浮出水面。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称,房地产企业分化将持续。标杆房企由于整体业绩良好,资金链缓解,库存下降,未来仍将成拿地主力。而一些中小开发商整体资金链依然紧张,卖地求生的趋势难改。

推荐阅读
图文聚焦